Jeden příběh z realitní džungle

Příběh s koncem, který není veselý. Tak můžeme začít. Obrátila se na mne s prosbou o pomoc klientka s velkým problémem. Zaplatila za něco,  co jí nepatří.

Její příběh, který začal v roce 2006, jsme se po vzájemné dohodě rozhodly postupně zveřejnit a poukázat na chyby, které se staly. Její situace už nemá bohužel pozitivní řešení. Chce však pomoci dalším klientům a ukázat jim, na co si mají  dávat pozor.

Je to všechno o lidech!?

Opravdu to stačí  jenom takhle říci? Po seznámení s tímto příběhem a jeho okolnostmi mě přepadla bezmoc. Nedá se už nic dělat, bohužel. A paní Helena je nadále v patové situaci, protože ať už udělá cokoli, bude jí to stát nervy, peníze a čas. Jako doposud.

Tak tedy pěkně popořádku a od začátku.

Úplně na úvod je potřeba sdělit několik základních informací:

1. příběh je podle skutečné události
2. jména klientky, paní makléřky a dalších osob jsou změněna (na přání klientky)
3. příběh rozdělíme do několika na sebe navazujících částí; v každé z nich se budeme jednoduše věnovat, jakým chybám se vyvarovat

Chceme koupit rodinný domek a bydlet.

V roce 2006 paní Helena našla po delším hledání s rodinou na vývěsní desce RK (makléřka paní Jana) rodinný domek, který se jim líbil, v regionu Praha -západ. RK zprostředkovala prohlídku domu. Paní Helena se dohodla s paní makléřkou, že bude jejím prostřednictvím prodávat i svůj byt.

Makléřka paní Heleně slíbila, že jí dům „podrží“, přestože tam je dalších  5 klientů se zájmem. Z prodeje bytu a hypotéky se financovala koupě rodinného domu.

Po projevení zájmu ze strany paní Heleny došlo následně k setkání s majiteli – prodávajícími. Z prohlídky existuje reálný videozáznam, který přesně zobrazuje, co bylo předmětem nabídky RK.

Slovy paní Heleny: „Při prohlídkách jsme samozřejmě měli spoustu dotazů, ptali jsme se prodávajících na sousedské vztahy, místní zvyky, klasické dotazy ohledně domu: vytápění, kdy se co rekonstruovalo, klasické stavební dotazy. Ale nebylo nám nikým řečeno, že horní zahrada nám nebude patřit, i když nás po ní provázeli majitelé i RK. Na zahradě v té době ještě byly i stromy, o kterých mluvili, které plodí a které neplodí. Nebylo důvodů, proč něčemu nevěřit.“ (citace z emailu)

Předmětem nabídky byl rodinný dům s číslem popisným a tři parcely: předzahrádku, zastavěnou plochu a nádvoří a pak parcelu představující podle RK horní zahradu, kam vedly kamenné schůdky  z nádvoří a na níž je částečně umístěna stavba související s rodinným domem (dílna) . Vše oploceno plotem s kamennou podezdívkou. V této podobě užíváno podle vyjádření prodávajících a paní makléřky řadu let.

Důvěřuj, ale prověřuj.

Všichni “předpokládali”, že to co je oploceno a užíváno majiteli několik let, je předmětem prodeje. Bohužel to předpokládala i RK. Opravdu se všichni zúčastnění spoléhali pouze na to, co viděli v reálném světě? Kdo a co prověřoval nebo neprověřoval?

Ptám se, protože při pohledu do snímku z pozemkové mapy z doby prodeje (existuje záznam) je jasné, že předmětem prodeje by měly být parcely 4 a nikoli 3. Označení parcel je ze snímku nejasné. To samo o sobě mělo okamžitě vést k hlubšímu prozkoumání situace a údajů s cílem deklarovat kupujícím přesné informace.

Můžeme pouze polemizovat a spekulovat, zda k tomu nedošlo nebo došlo  a vědomě byly údaje zamlženy. Výsledek pro paní Helenu je stejný. Zaplatila za něco, co není její.

Co tedy prověřit a jak?

Pohledem do katastrální mapy získáte každý následujícím způsobem potřebné informace (použity veřejně dostupné údaje):

• ve vašem  prohlížeči zadáte adresu www.cuzk.cz  a po zobrazení stránky kliknete na:

• poté podle základních dostupných parametrů vyhledáte příslušnou nemovitost

• vygeneruje se vám náhled listu vlastnictví (běžně používaná zkratka LV) – uvidíte zde vlastníka, specifikaci nemovitostí zapsaných na příslušném LV
• kliknutím na označenou mapku vpravo nahoře se dostane do konkrétního snímku z pozemkové mapy

• zobrazí se vám katastrální mapa a příslušná nemovitost + všechny související parcely

• překliknutím na formát katastrální mapa + ortofoto získáte reálný pohled na nemovitost z ptačí perspektivy

Kompletní ověření situace a vlastnických vztahů k nemovitosti získáte porovnáním následujích informací a podkladů:

• LV (věcná břemena, zástavní práva) z dálkového placeného přístupu /je to detailná LV, získáte jej na katastru, czechpoint, RK mají většinou také placené přístupy, advokáti; obsahuje všechny potřebné údaje včetně omezení vlastnického práva k nemovitostem/
• katastrální mapa – viz výše
• nabývací titul k nemovitostem

Nabývací titul je laicky řečeno dokument, na základě kterého prodávající získal vlastnictví k prodávaným nemovitostem (kupní smlouva, darovací smlouva, dohoda o vypořádání dědictví atd.)

• reálný stav – místní šetření, prohlídka

V případě pochybností lze získat informace zpětně z archivu na katastrálním úřadu, dotázat se na místním obecním úřadě u sousedů. Výše uvedené můžeme zjistit v katastru nemovitostí či prozkoumáním skutečného stavu a srovnání zjištěného stavu.

V případě spolupráce s RK získáte výše uvedené buď přímo na prohlídce včetně karty zakázky s informacemi. Nebo vám podklady makléř po dohodě zašle nádledně emailem.

V případě paní Heleny někde kontrola selhala. Kdyby ne, nekoupila by co prodávajícím nikdy nepatřilo. Využila služeb realitní kanceláře a spoléhala se na to, že informace RK prověřila.

Stačí to? Kdo má všechno hledat, zjišťovat a proč? RK nebo klient? Co musí prověřit realitní kancelář? Jaké podklady má získat klient při prohlídce a před podpisem rezervační smlouvy?

Na tyto a další otázky si odpovíme v pokračování našeho příběhu. V případě, že máte k tématu další postřehy nebo dotazy, můžete je psát níže pod článkem.

Děkuji vám.

Ivana Cikánková
realitní expertka, poradce

ivanacikankova.cz