Správné nastavení prodejní ceny

Protože ČNB nám v červnu výrazně zvýšila základní úrokovou sazbu, od které se mj. odvíjí úroky poskytovaných hypoték. A každému, komu teď končí fixace a čeká na novou nabídku pro další období, se jistě již nejednou orosilo čelo. Všichni se tedy snaží prodat svoji nemovitost co nejlépe, ale možná je třeba si uvědomit, že ta nejlepší doba na prodej je pro tuto chvíli již za námi a přijmout realitu trhu.

Jeden příklad za všechny. V rámci Českomoravského realitního fondu a.s.  vykupujeme zejména retailové nemovitosti napříč republikou. A denně nás teď kontaktuje extrémní množství prodávajících. A dnes mě pobavil klient, který mi volal.

Hodně arogantně a povýšeně mi sdělil, že jsme spolu prý před časem komunikovali ohledně jeho nemovitosti, a že tedy, pokud se rozhoupeme do zítřka, tak nám udělá milost a za 16 milionů nám svůj dům nechá. Tak jsem se v duchu usmál a poděkoval s tím, že mu zavolám.

Samozřejmě jsem si v historii dohledal, že dům dal do nabídky přesně před rokem za 29 mil. Kč. Před koncem roku 2021 slevil na 25 mil. Kč a světe div se – pořád to nikdo nechtěl. Na jaře začal zjevně panikařit a srazil cenu na 19,900 mil. Kč. A víte co? Zase to nikdo nechtěl. Na serverech to visí stále… A bude tak tomu ještě dlouho. Koukl jsem se tedy na LV a hned mi to bylo jasné – necelé 3 roky zapsané zástavní právo na hypotéku ve výši přes 13 mil. Kč. Čili – dá se předpokládat – že klasicky zvolil tříletou fixaci, ta mu teď v září končí a nová splátka, kterou mu nabídli, bude tak o dvacettisíc korun vyšší než stávající. Tak jsem pánovi zavolal, poděkoval za skvělou příležitost a popřál, ať to dobře prodá. Ale někomu jinému.

A jak to podle mě dopadne? Pokud teď nezlevní na úplné minimum, jen aby se z úvěru vyvázal, tak do roka nebude mít na splátky. Banka úvěr zesplatní, nemovitost půjde do dražby. Vyvolávací cena bude ve výši 2/3 odhadu, tipuji někde kolem 8 mil. Kč maximálně. A takovou věc v dražbě za rok někdo koupí, a když bude mít štěstí, tak třeba právě kolem vyvolávací ceny. A bude spokojený.

A klient? Protože na prvním místě při dělení výtěžku bude exekutor – a ta odměna bude gigantická – tak mu zůstane ještě hodně velký dluh u banky, protože ta se určitě zcela neuspokojí. Čili z arogantního pána nakonec bude dlužník v insolvenci.
Ale komu není rady, tomu … až se ucho utrhne. A co je tedy našim hlavním úkolem vůči prodávajícímu pro tuto dobu? Správně stanovit kupní cenu. A jak na to? To si napíšeme brzy v dalším článku.

Přeji krásné léto.

P.S. abych výše uvedenému klientovi neublížil a Vy jste si ho nedohledali, tak jsem částky maličko upravil.