Kolegyně mi poslala velmi zajímavou perličku, kterou málokdo bude vědět. Víte, že je rozdíl – velký rozdíl – mezi bytovou jednotkou v bytovém domě a bytovou jednotkou v rodinném domě? Ne? Tak zpozorněte. Jedna z nich totiž při prodeji není osvobozená od daně z nabytí nemovitých věcí.
Předně definice – bytová jednotka v bytovém domě, to je klasický byt v paneláku. Každý zná. Bytová jednotka v bytovém domě – ta vznikne třeba tak, že postavíte větší rodinný domek. Dostanete jedno čp.. Ale posléze se rozhodnete, že je velký a tak ho rozdělíte na dva samostatné byty a necháte je zapsat jako bytové jednotky v rodinném domě – čp./1 a čp./2. No a teď ten dotaz.
Dobrý den pane Jonáši, popíšu Vám jednu perličku. Vy ji třeba znáte, ale nás to docela zaskočilo. Klient kupoval byt v nově stavěném bytovém domě v „Lhotě nad Lhotou“. Hypotéka hotová a zjistilo se, že stavbu nezkolaudují, protože se tam nesmí stavět bytové domy 🙂 (stavební povolení bylo na bytový dům). Stavitel tedy dům rozdělil na vchody a udělal z toho rodinné domy s byty. Nastalo předělání hypotéky, protože byl jiný geometrický plán a prohlášení vlastníka. Načerpalo se až v prosinci 2016, i když hypotéka byla schválena už v květnu toho roku a v kupní smlouvě je samozřejmě uvedeno, že novostavba nepodléhá dani z nabytí nemovitých věcí. A TO JE ONO. Nyní je to rodinný dům na LV s bytovými jednotkami a z prodeje takové bytové jednotky je třeba odvést daň z nabytí nemovitých věcí. Dle finančního úřadu se vztahuje úleva jen na RD a ne na bytovou jednotku. Takže klient musí daň zaplatit a může ji pak následně vymáhat na prodávajícím, když jeho chybami došlo ke zdržení prodeje a i k mylné informaci?
No, co na to říct?
Na to lze říci jedině to, že je to 3x špatně. Kupující může maximálně vymáhat náhradu škody po developerovi, ale je otázka, co on je zač. Pokud je to jednorázové s.r.o., které po projektu zruší kvůli zárukám apod., jako se to často děje, tak si na nikom nic nevezmou. A taky je otázka, co developer původně nabízel. Jaké jsou důkazní prostředky atd. Břemeno platby je bohužel na kupujícím. Z toho se nevyvleče.
Právně jde o to, že §7 odst. 1. písm. c) bod 1., opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí, hovoří o osvobození prvoprodeje bytové jednotky v bytovém domě. Rodinný dům je dle stavebního zákona něco úplně jiného a spíše na to zákonodárci pozapomněli. V tom případě platí, že když není taxativně určeno, že je prodej osvobozený, tak je zdaněný.
Kdyby prodávali celý dům, tak to je pochopitelně osvobozeno – §7 odst. 1. písm. b).
Jedno by mě zajímalo – zda nad tímto problémem někdo ze zákonodárců vůbec uvažoval. Protože mi to nedalo, volal jsem i na Generální finanční ředitelství do Prahy. Asi deset minut si mě předávali jako horký brambor, 2x mi to vypadlo (mám podezření, že mě schválně vypnuli) a nakonec jsem s nějakým metodikem dospěl k tomu, že můj závěr je správný. Ale bylo znát, že tento problém řeší poprvé ….
Děkuji za článek https://realitnivzdelavaciinstitut.cz